특례보금자리론의 모든것!

특례보금자리론 1월 30일부터 시작입니다.

 

안녕하세요.

작년부터 정부가 얘기해 온 특례 보금자리론이

드디어 발표가 됐는데 한번 자세히

알아보도록 하겠습니다. 

 

안에 내용을 자세히 살펴볼 건데 먼저

요약된 내용을 보시면 주택 가격

9억 이하인 차주가 소득 제한 없이

최대 5억 원까지 LTV랑
DTI 한도 안에서 이용이 가능하다고 합니다. 

여기서 키 포인트는 뭐냐면 바로 

소득 제한이 없다는 거죠. 
DSR이 적용이 안 된다는 겁니다.

그다음 최대 5억 원까지이기

때문에 상당히 많은 거죠. 

그다음 두 번째로는 시중 주담대보다 

낮은 금리를 1월 말부터 적용한다고 합니다. 
4.65%~4.95% 그다음 4.75%~5.05%라고

하는데 우선 앞자리가 4%라는 것

자체가 조금 싼 거죠. 
시중은행보다 요즘은 여러분들이 주담대나 

전세 대출만 받아도 5%가 넘습니다. 
신용대출은 6%~7%까지 가는 거죠. 

 

 

그러면 이제부터 하나씩 살펴보시면 

우선 주택 가격은 9억 원 이하의 

주택이 대상입니다.

 
그래서 2021년이나 작년 초반 같은 경우는 

서울에서도 9억 이하 찾아보기가 

쉽지 않았습니다. 
근데 지금은 상황이 바뀌어서 집값이 

많이 하락을 했죠. 
그렇다 보니까 9억 이하 주택이 

꽤 많이 생겼습니다. 
특히  최근 서울 신축 기준으로 해서

9억 이하 주택들이 있고
특히 강북 같은 경우는 9억 이하 주택이 

상당히 많습니다. 

두 번째로는 소득인데 기존 보금자리론 같은 

경우는 소득 때문에 못 받으신 

분들도 많습니다. 
그런데 이 특례 보금자리론 같은 경우는 

소득 제한이 없다보니까 고액 연봉자들도 

다 받을 수 있는 거죠.

 
그다음 세 번째로는 자금 용도의 출처가 

상관이 없다는 겁니다. 
옛날에는 구입 용도로만 가능했었는데 

지금은 상환 용도로도 가능하고 

그다음 임차 보증금 반환 용도 등 

어쨌든 내가 집으로 받을 수 있을 만큼
받을 수가 있는 거죠. 

 

그다음 네 번째는 무주택자랑 

한 주택자가 신청이 가능합니다. 
그래서 여러분들이 주의하셔야 

될 게 일시적 2주택자인 경우는 

기존 주택을 처분하는 조건으로 수가 있습니다. 
그래서 꼭 2년 이내에 처분해야 됩니다.

 

 

그러면 지원 내용을 상세하게 살펴보시면 

최대 5억 원까지라고 했는데 

이거의 기준이 뭐냐면 LTV 최대 70%입니다. 

 

단 여기서 생애
주택 구입자는 80%까지 가능한 거죠. 
그래서 예를 들어서 5억짜리 주택을 

산다고 했을 때는 여기서 70%다 보니까

 3.5억까지 대출이 가능하다는 겁니다. 

 

단 생애 최초이신 분들은 4억까지 

대출 가능한 거죠. 
그래서 본인 돈 1억이 있으면 

5억짜리 집을 살 수가 있는 겁니다. 
근데 여기서 하나가 추가되는 게 

뭐가 있냐면 DTI가 최대 60 %

이내에 대출이 취급된다고 합니다. 

그럼 여기서 실제로 DTI 60%가

연봉 어느 정도 수준인지를 한번 

알아보시면 최대 5억원이라고 했기

때문에 5억원의 5% 기준으로

계산을 해보면 연봉 5천만원이신분이

57% 정도 나옵니다. 

이 말은 뭐냐하면 여러분들 연봉이 

5천만 원이 넘으면 5억까지 대출을 

받는데 전혀 문제가 없다는 거죠. 

그리고 만약 내가 대출을 받는 

금액이 5억보다 적다면 당연히 

연봉도 5천만 원까지
필요도 없는 거죠. 

이거는 참고해 보시면 될 것 같습니다. 

 

그러면 대출은 몇 년까지 할 수 있냐면 

6가지 만기가 존재한다라고 합니다. 
그래서 일반적으로 많이 받는 

30년 40년이 있고 그다음에 50년까지 

있는데 50년 같은 경우는 조건이 있습니다 

만 34세 이하 또는 신혼부부만 받을수있는게 

만기 50년이고 그다음 40년 같은 경우도 

만 39세 이하 또는 신혼부부만 가능한 거죠. 

여기 두 개 조건에 되지 않는다면 

30년으로 하면 된다라고 알고 계시면 되고
그다음 금리 같은 경우도 주택 가격이랑 

소득에 따라서 조금 나뉩니다. 

우대형 같은 경우는 기준이 뭐냐면 

주택이 6억 이하고 부부 소득이 1억 

이하인 경우에는 여기 보신 금리를 적용

받고 만약 주택이 6억 넘거나 부부 소득이 

1억이 넘는다면 밑에 금리를 적용받는 거죠.

 
그런데 여기에 더해서 최대 90bp 즉 

0.9%까지 할인을 받을 수가 있습니다. 
그러면 0.9%까지 할인받을 수 있는
조건은 뭐냐면 여기 나와 있는데 

악낌e이라고 해서 전자 약정이나

등기 시 우대 금리를 준다고 합니다.

 
10포인트 같은 경우는 전부 다 받을 수 

있는 공통적인 거죠. 그다음 저소득 청년 소득이 

6천만 원 미만인 경우는 0.1포인트 

그다음 사회적 배려층이라고 해서 

한부모나 장애인 다문화 다자녀 

가구 같은 경우는 0.4%까지 할인이 됩니다.

 
그 다음으로 많이 되는 게 신혼가구겠죠. 
소득이 7천만 원 이하면 0.2%까지

가능하고 여기서 하나 또 추가가 된 게

미분양 주택을 구매할 경우에도

0.2%까지 할인해 준다고 합니다. 

이거의 의미는 뭐냐면 당연히 이거겠죠. 
미분양된 주택을 좀 사라라는 

정부의 시그널입니다. 

그다음 지원 규모도 살펴보시면 

특례 보금자리론 공급 규모는

39.6조원이라고 합니다. 
그래서 아까 전에 최대 한도가 

5억 원이었기 때문에 이걸 한 번 

나눠보면 8천채에서 한 1만 채 정도

제가 볼 때는 이 정도의 혜택이

돌아갈 것 같아요.

 

 

 

 그다음에 여러분들이 이거를 이용할 때

꼭 유의해야 할 점이 뭐냐면

한 주택 유지 조건이 엄격히

적용된다고 합니다. 

그래서 2주택 이상 보유할 계획이 

있는 경우에는 이 특례 보금자리론 이용에 

신중을 가할 필요가 있다고 하는데 

정기적으로 매년 점검하고 추가 주택 

취득자 같은 경우는 6개월 이내 처분을 

해라라고 합니다.

2년이 아니라 6개월인 거죠. 

그러면 이거를 거부하면 어떻게 되냐 

그럴 경우 페널티가 어떤 게 있냐면 

3년 동안 보금자리론이 이용이 제한됩니다 

만약 여러분들이 특례 보금자리론을 받고 

주택으로 갈 거다 라고 했을 때는 

그냥 3년 동안 보금자리론을 

안 받는다라고 생각하시면 될 것 같아요. 
그래서 사실상 그렇게 큰 패널티는 

아닌 거죠. 

그러면 해당 상품 관련해서 

여러 가지 질의 응답이 있는데 한번 보시면 

본문에도 나와 있듯이 여러 가지 다양한 

용도로 활용 가능하다라고 합니다. 
마음대로 빌릴 수 있다는 거죠. 

그다음 두 번째로 신청 가능일부터 

한 달 이내에 자금이 필요한 경우는 

어떻게 해야 되냐라고 했을 때는 

안 된다고 합니다. 

지금 해당 상품 같은 경우는 꼭 30일 

이후에 가능하다라고 하기 때문에 만약 

여러분들이 잔금일을 3월 30일에 

잡았다라고 했을 때는 무조건 30일 전에 

신청을 해야 되는 거죠. 

즉 2월 달에 무조건 신청을 해야 됩니다. 
그래서 이거는 조금 여러분들이 꼭 확인해 

보시는 게 좋을 것 같아요.
아니면 잔금일를 조금 미루는 것도

방법 중에 하나겠죠. 

그다음 디딤돌 대출이랑 특례 보금자리론을 

동시에 이용할 수 있는지에 대해서는 

둘 다 이용할 수 있다고 합니다. 
디딤돌 대출 지원 요건은 주택 가격 

5억 이하 그다음에 부부 합산 소득 

6천만원 이하일 경우에만 가능한 거죠. 

그래서 우선 디딤돌 대출을 통해서 

한도를 전부 다 받고 그 뒤에 나머지 

한도를 특례 보금자리론으로 

받을 수 있다라고 합니다.

그래서 여기에 여건이 되시는 분들은 

디딤돌 대출을 먼저 받으시는 게 좋겠죠.

 
그다음 주택 가격 9억 이하의 판단 기준은 

뭐냐면 가장 우선시되는 게 kb 시세 

만약 kb 시세가 없다면 한국 부동산은 시세고 

만약에 이것도 없다면 주택의 공시가격 

그다음 감정평가액 순으로 

적용한다라고 합니다. 
그러면 신축 아파트 같은 경우는 

어떻게 하냐면 분양가 적용에 

적합하지 않은 경우에는 감정평가액으로 

적용한다고 합니다. 

그래서 웬만하면 분양가액으로 적용 

그러면 주택이 아닌 오피스텔 즉 

아파텔이라고 부르는 거죠. 
이런 것들도 이용이 가능한지에 대한 질문에 

대해서는 준주택은 특례 보금자리론 

이용 불가하다고 합니다. 

그다음 만약 분양권이나 입주권을 가지고 

있는 경우는 어떻게 하냐면 이것도 보유주택
이라고 하고 구입 용도에 한해서 2년 이내에 

처분을 해야 된다고 하네요. 

제 생각에는 이번 정부에서 이것도 

과거로 좀 돌려줬으면 좋을 것 같아요. 
옛날에는 분양권이나 입주권이나 주택 수에 

포함이 안 됐었죠. 
근데 이 분양권이나 입주권은 당연히 

들어갈 수 있는 권리이기 때문에 이거를 

주택으로 산정한다는 것 자체가 

약간 오류가 있는데 우선 이것도 

없어질지는 지켜봐야겠죠.

어쨌든 지금은 계속 유지하는 

추세로 가는 것 같습니다. 
그다음 대출 실행 후 추가로 주택을 

구입할 수 있는지 이거는 본문에서도 

나왔듯이 추가로 취득은 금지되고 

만약 취득한다라고 한다면 6개월 이내에 

추가로 취득한 주택을 처분하거나 

아니면 대출을 상환해야 된다고 합니다. 

만약 처분을 안 할 경우는 3년 동안 

보금자리로 이용이 불가하기 때문에
참고하시면 될 것 같아요. 

 

그다음 매월 금리가 바뀌는데 금리는 

그러면 어떻게 될 거냐라고 보시면

 대출 신청 시점이랑 실행 시점에 

대출 기본금리 중 더 낮은 

금리로 적용을 한다라고 합니다. 
이거는 상당히 괜찮은 조건이죠. 

 

그다음 상환 방식 중에 체증식 상환 방식이 

있는데 여러분들 이게 뭐냐면 옛날에 

우리가 맨날 받았던 주담대의 

거치 형식 만기 일시 상환 형식이랑
비슷한 효과를 내는 게 바로 이 체증식 

상환 방식입니다. 
왜냐하면 체증식 상환 방식 자체가 

그래프가 이렇게 올라갑니다. 

즉 초기에는 낮은 금액을 상환하고 나중에 

올라갈수록 큰 금액을 내기 때문에 

우리가 대출을 거치해놓고 이자만 내는 

효과가 있는 단 이 체증식 상환 방식을 

적용하려면 만 40세 미만이어야 

된다고 합니다.

그다음 두 번째로는 50년 만기 대출 시에는 

이거를 이용할 수 없다라고 하네요. 
그래서 정리를 하면 만 40세 미만의 40년짜리로 

한다면 적용받을 수 있는 상한 방식이다라고 

알고 계시면 될 것 같아요. 

그래서 지금까지 특례 보금자리론이랑 

그다음에 여러 가지 질문들도 

살펴봤는데 우선 정부가 주는 시그널은 

확실합니다. 
지금까지 규제가 풀린 내용들을 

한번 보시면 가장 먼저 분양권 관련해서 

엄청나게 많은 규제들을 풀었습니다.
푼 이유는 당연히 미분양 때문에 푼 거고 

사람들이 돈이 없어서 못 사다 보니까 

현재는 대출까지 대폭 풀어준 겁니다. 
그래서 요즘 거래가 워낙 안 되고 있다. 
보니까 지금처럼 이렇게 파격적인 

대출 상품을 내놓은 거죠. 
지금 이 정책 같은 경우는 1년 동안만 

한시적으로 운영하기 때문에 만약 이번 년에 

집을 매수할 생각이 있으신 분들한테는 

정말 유용하게 써먹으실 수 있을 것
같습니다.