전세사기 막는법 총정리 1탄!

"전세사기 주의사항"

안녕하세요 라이프팩토리입니다.
전세 사기가 많이 발생하는것 같아 
안타까운 마음입니다.  
전세사기를 예방하는 것만으로도 
우리의 피 같은 돈 반드시 
지킬 수 있습니다. 

이글을 읽으시면 전세 사기 막는 법 
마스터 하실 수 있습니다. 

1. 집주인 공인중개사 본인 확인.
집주인과 직접 계약하시라는 얘기고요 
집주인이 등기부 등본상 소유자와 
일치하는지 반드시 만나서 신분증과 
등기부 등본을 대조해보셔야 돼요 
집주인이 있는 자리에서 반드시 
전화해서 신분증 진위 여부 
확인하시고요 불가피하게 
대리 계약을 하셔야 될 경우에는
집주인분과 간단하게라도 
영상 통화라도 분명히 하셔야 
되고 그리고 3개월 이내에 집주인이 
직접 발급한 인감증명서 그리고 
인감도장이 찍힌 위임장 반드시 
받으셔야 됩니다. 

대리계약시
집주인영상통화,인감증명서,위임장확인

가급적이면 잔금은 집주인이 
나왔을 때 주도록 하겠다라는 
조건을 걸고 집주인은 꼭 얼굴은 
한번 보고 계약을 하시는 게 좋아요. 

집주인이 미성년자일 경우에는 
친권자인 부모님과 반드시 만나셔야 
되고 부부 공동 명의인 경우에는 
부부 한 사람만 나오더라도 
어느 정도 인정되는 대리권이 있기 
때문에 한 명과 계약하시더라도 
인정은 돼요. 

하지만 향후 분쟁을 없애기 위해서는 
가급적이면 두 명과 전부 다 같이 
계약을 하시는 게 좋습니다. 
또 해야 할 것은 계약하고자 하는 
공인중개사가 실제 등록돼 있는 
공인중개사인지 공인중개사가 
아니라 사무원일 수도 있거든요. 
이런 경우에도 사기가 굉장히 
많이 일어나요. 
조금 일찍 사무소에 나오셔서 
집주인 기다리면서 어슬렁거리면서 
보시는 거예요. 
중개사 등록증 확인해보시고 
중개사 본인이 직접 계약에 
참여하는지 확인해보시고요 
많은 분들이 간과하시는 부분인데
전세 보증금을 보내실 때는 
집주인 명의의 계좌로 반드시 
이체를 하는 방법을 쓰시기 바랍니다. 
리스크를 상당 부분 줄일 수가 있어요. 

2.집의 권리 관계(선순위)확인. 
선순위가 얼마인지 보는 거예요. 
대출 그러니까 근저당 설정은 
선순위겠죠. 

선순위-근저당(대출),먼저들어온
         세입자 보증금 등

그리고 다가구 주택 같은 경우에는 
나보다 먼저 들어온 임차인들의 
보증금 그런 것들이 선순위일 거고요 
이 선순위가 가급적이면 집 시세의 
60~70% 이상은 넘지 않는 것이 
좋습니다.

선순위+보증금<집시세의 60~70%

먼저 등기부 등본을 보셔야 돼요 
등본상에 나와 있는 선순위가 
얼마인지 집 시세도 파악을 
하셔야겠죠. 
아파트나 오피스텔 같은 경우에는 
kb 부동산이나 부동산뱅크, 닥터 아파트 
이런 데서 다 확인이 가능해요. 

다가구나 빌라가 조금 까다로운데 
이런 경우에는 부동산에 직접 
가셔서 시세를 확인해보시는 겁니다. 
내가 계약하는 부동산 말고 다른 
부동산이요 
그리고 요즘 등기부동산 갑구를 
보시면 매매할 때 매매금액 
실거래가가 찍히기 때문에 그 
실거래가를 참고하시면 시세 
파악하는데 도움이 되실 겁니다.

물론 이게 지역마다 물건마다 
조금씩 달라요. 그렇기 때문에 
이 건물이 얼마에 팔릴 수 있을지 
내가 직접 확인하고 알아보는 게 
가장 중요합니다. 

3.등기부등본 밥먹듯 떼라.
계약 전에도 계약하고 잔금 내기 
전에도 입주하기 전에도 입주한 
직후에도 살면서도 꾸준히 계속 
떼보셔야 하는 서류가 등기부 
등본이에요. 
집의 신분증이라고 생각하시면 
되는 거예요. 
집 주소만 알면 인터넷 등기소에서 
700원만 내면 누구나 뗄 수가 있어요.
정말 많은 정보를 알 수가 있는데 
표재부에서는 내가 계약하고자 
하는 집과 등본상에 나온 그 집주소가 
일치하는지,갑구에서는 지금 나와 있는 
집주인과 등본상의 집주인이 같은 
사람인지, 을구에서는 대출금 같은 
권리 관계를 알 수가 있어요. 

근저당 설정 금액이 많다. 
그러면 그 금액이 얼마인지 없으면 
안전하겠죠. 
대출금이 있더라도 그 금액이 
내 보증금과 합쳐서 60%~70% 사이에 
들어오는지 80~90%가 넘어가게 되면 
나중에 이 집이 경매가 들어갔을 때 
내가 받아낼 배당금이 없을 수도 있어요.
선순위 금액이 클수록 내 돈을 떼일 
가능성은 점점 커집니다. 

이게 맘 먹고 사기치는 놈들은 
등본까지 조작을 하거든요. 
등기부 등본 맨 아래에 우측 하단 
보면 발급 일자가 나와 있어요. 
시간과 일자 언제 된 등본인지 
반드시 보셔야 돼요.
옛날 뗀 등본 가지고 사기치는 놈들 
많거든요. 
그리고 실제 집의 명패하고 내가 
계약한 집의 주소가 달라서 
보증금 반환을 못 받는 경우도 있어요. 

집명패(대문의호수)와 주소일치확인
-건축물대장

이런 경우에는 등기부 등본도 좋지만 
건축물 대장에 나와 있는 집 주소와 
내가 지금 들어가고자 하는 그 집의 
명패 일치하는지 확인을 해보셔야 됩니다. 

그리고 내가 입주한 다음에도 주기적으로
 떼어보셔야 되는데 왜냐하면 갑구에 
보면 가압류 같은 게 덕지덕지 
붙을 수가 있어요. 

집주인이 돈 빌려놓고 못 갚는 경우죠.
집이 경매에 들어가기 전에는 그런 
가압료들 가처분, 가등기, 근저당,
이러한 권리 관계들이 덕지덕지 붙어 
다니게 돼 있어요. 
이런 더러운 전조 현상들이 보인다면 
사전에 좀 준비를 하셔야겠죠. 
적어도 세 달에 한 번씩은 반드시 
주기적으로 확인을 하시기 바랍니다. 

4.집주인 신용상태 확인. 
이 부분이 확인이 쉽지는 않아요. 
선순위 보증금 현황 그리고 이 사람이 
돈을 많이 빌리고 있는 상태인지 
세금 체납은 있는 상태인지 등기부 
등록만 봐서는 한계가 있거든요. 
민간임대주택법 같은 데 보면
집주인이 그런 현황을 제공을 하게 돼 
있는데 잘 안 하죠. 

우리가 을이기 때문에 요청한다고 
해도 안 해주는 경우가 다반사죠 
국세지방세 중에서 당해세라는 게 있어요. 
재산세, 종합부동산세 이런 것들인데 
이런 것들은 전세 계약 이후에 
발생된 세금들이더라도 나보다 
앞서는 1순위가 돼버려요. 
그래서 집주인의 경제 상황을 
아시는 게 굉장히 중요합니다. 
세금 체납 때문에 최근 3년 동안 
돈을 못 받은게 80억 정도가 된다고 
하더라고요. 그런데 알 수 있는 
방법이 한정돼 있기 때문에 우리는 
정황을 통해서 확인을 할 수밖에 없어요.

 

일단 등본상의 채무가 과다한지 
감압류 같은 권리 관계가 들어와 
있지 않은지 그리고 사업을 하신다면 
언제든지 좀 불안한 상황으로 
넘어갈 가능성이 있기 때문에 
그런 것도 조심을 좀 하셔야 되고요 
권리 침해가 좀 많이 들어오신 
분이라면 경제적으로 좀 불안한 
상황일 가능성이 높아요. 

이런 집은 가급적 피하시는 게 좋습니다. 
직접적으로 집주인의 신용도를 알기는 
어렵지만 부동산이나 인근 입소문 
같은 걸 통해서 집주인의 직업 
신용 상태 입소문 그런 것들을 
간접적으로 알 수 있는 방법들은 
있거든요. 

5.다가구주택을 조심해라.
정말 조심해야 될 게 다가구 주택이에요. 
다가구가 뭔지 다세대가 뭔지 모르시는 
분들 많아요. 
다세대는 건물 1개 호당 한 사람의 
소유자가 있습니다. 
등본을 보면 집합 건물이라고 
나와 있어요. 
다가구 주택은 한 명이 소유를 하고 
있지만 여러 세대가 거주를 하고 있어요 
등본상에는 토지와 건물로 
나뉘어져 있습니다.
다가구 같은 경우에는 건물 전체로 
권리관계가 계산이 되기 때문에 
내가 살고 있는 호수뿐만 아니라 
다른 호수에 들어가 있는 전세 
보증금들 그런 것들이 다 선순위가 
될 수 있기 때문에 확인을 반드시 
잘 하셔야 돼요. 
근데 이런 경우는 집주인이 
직접적으로 오픈하는 경우도 
많지가 않고 확인 자체가 어려워요. 
전세 사기 뉴스를 보신 분들은 
아시겠지만 다가구 같은 경우가 
전세 사기 범죄에 굉장히 
많이 노출이 돼 있거든요. 

사기 수법들이 이래요 
당신보다 앞에 들어온 선순위 
세입자들이 전부 다 월세다
그렇기 때문에 너는 안심하고 
전세로 들어와도 된다. 
이런 식으로 거짓말을 하거든요. 
알고 보면 전부 다 선순위 세입자들은 
전세 선순위 보증금이 많기 때문에 
내 보증금이 보호를 못 받는 
경우가 다반사입니다. 
일단 보증금 자체를 알 수가 없어요. 
이 다가구가 사고가 정말 많기 
때문에 정말 주의하셔야 됩니다. 
절대 절대 조심하셔야 되는 게 
다가구예요.

6.신탁?근저당? 
신탁과 근저당이 뭔지 모르시는 
분들이 대부분이겠죠.
일단 간단하게 근저당이랑 같은 
거라고 보시면 돼요 대출 받고 
은행에서 설정을 하는 겁니다. 

소유자-신탁(상승효과->신탁사) / 
근저당(상승효과)

소유자가 상승 효과라고 가정을 
해볼게요. 
근저당은 은행에서 대출을 받고 
소유자는 그대로 상승 효과예요. 
신탁 같은 경우에는 소유자 
상승 효과에서 어떤 신탁사로 
명의가 소유권 명의가 넘어갑니다. 
설정 방식의 차이인 거지 일단 
신탁으로 넘어가 있다면 
이 사람이 대출을 받았구나라고 
생각을 하시면 편해요. 
그러면 얼마를 대출 받았는지 알고 
싶다면 등기소에서 
신탁 원고를 떼보시면 됩니다. 
거기 보시면 우선 수익권 
금액이라고 나와 있어요. 

예를 들어서 보통 120% 설정을 하기 
때문에 수익권 금액이 6천만원이다 
하시면 대출금은 5천만원이 되겠죠. 
집을 넘기는 절차 중에 하나이다라는 
이런 방식으로 거짓말, 사기 치는 
사람들이 많아요. 
신탁이 뭔지 모르는 사람들을 
상대로 사기를 치는 거죠. 
여러분 신탁도 대출입니다. 

7.집주인 대규모 갭투기 사업자는 아닌지?
집주인이 과도한 갭 투기를 하는 임대 
사업자가 아닌지 반드시 확인을 하셔야 
돼요. 건물 여러 채 많게는 수십 채 갖고 
있는 임대 사업자분들이 경기가 
하락하면서 전세가가 갑자기 
하락을 한다 그러면 내줘야 되잖아요. 
근데 건물이 워낙 많기 때문에 
내줄 수가 없는 상황이에요. 
그래서 연쇄적으로 파산을 하게 되고 
현금이 돌지 않기 때문에 파산하고 
보증금을 돌려주지 못하는 경우가 
굉장히 많습니다. 
이런 대규모 전문 임대 사업자 같은 
경우에는 보통 공인중개사에서 
소문이 다 나 있어요. 
주의를 기울이셔야 된다는 얘기예요.
오늘은 여기까지구요 전세사기예방법2편은
또 준비해서 돌아오겠습니다.
감사합니다.

 

2022.09.11 - [분류 전체보기] - 전세사기 막는법 총정리2탄!