전세사기 막는법 총정리
8.대학력을 지켜라
그리고 가장 중요한 대항력!
대항력이 뭐냐??
방빼! 못빼! 이게 대항력이에요.
간단히 설명하면 계약 기간까지
살 수 있고 내 보증금을 돌려받지
못했을 때는 방을 안 빼도 되는
권리 이게 대항력입니다.
대항력의 요건은 전입 신고
그리고 실제 거주 이 두 가지인데
이 두 가지의 확정 일자까지
더해진다면 순서에 따라서
내 보증금을 배당받을 수 있는
권리가 생기는 거예요.
그래서 전입 신고와 확정일자
이 두 가지는 무조건 받으셔야 돼요
전입신고는 이사 당일에 무조건
해야 되고요
확정일자는 해당 문서가 그 날짜에
존재하고 있었다는 거를 증빙하기
위해서 찍는 날짜 방이거든요.
이건 내가 집에 들어가지 않았더라도
계약만 했으면 바로 찍을 수가 있어요.
그러니까 가급적이면 계약하고
바로 하시는 걸 추천드려요.
까먹지 않도록 말이에요.
요즘에는 확정일자 전입 신고
전부 다 인터넷으로 가능하니
까먹지 말고 반드시 하시기 바랍니다.
전입 신고는 "민원 24"
확정일자는 "인터넷 등기소"
500원입니다.
이 두 가지 안 하시면 내 돈 가져가라
그냥 마당에 돈 뿌리는 거나 다름이
없습니다.
내가 이사 오자마자 확정일자 찍고
전입 신고했는데도 돈을 떼는
경우가 있어요.
전입 신고랑 확정일자를 찍었는데
그 당일에 그 집주인이 은행 대출을
받아버리는 거예요.
날짜가 똑같으면 대출이 우선합니다.
근저당은 설정되자마자 즉시 효력이
발생하는 데 반해서 전입신고는
그 날 2일 오전 0시
다음 날 새벽 12시 그때부터 효력이
발생하기 때문에 대출 근저당에
밀리는 거예요.
이건 집주인이 맘 먹고 대놓고
사기 치면 못 막아요.
임대차 보호법의 가장 큰 허점인데
그럼 이 불상사를 어떻게 막느냐
네 가지 방법이 있습니다.
먼저 계약을 할 때 특약 사항에
확실히 적어주셔야 돼요.
이런 상황이 발생했을 시에는
임대 보증금 전액을 반환하고
계약금의 배액을 보상한다
그리고 이로 인해 발생하는
정신적 물질적 피해 이런
부분들을 임대인이 보상하겠다.
손해배상하겠다.
이런 취지의 특약을 넣는 게
좋습니다.
근데 뭐 이렇게까지 했는데
그런 일이 발생했다.
그러면 소송 가는 거예요.
방법이 없어요.
실제 계약할 때는 이렇게 강력하게
문구 넣기가 쉽지가 않죠.
기분 나빠합니다.
집주인들이 어쨌든 말씀드렸던것처럼
이사 가고 나서 저녁 6시 이후에
등기소가 6시에 문을 닫거든요.
이후에 등기부 등본을 한번 떼보세요.
만약에 집주인이 대출을 받았다면
등기부 등본 상에 신청 사건
처리중이라는 문구가 대문짝만하게
찍혀 있을 겁니다.
이거는 꼭 확인을 하시고 사후에라도
조치를 취하셔야 돼요.
두 번째 방법은 전세권 설정하는
방법인데 내 임대차 계약을
근저당처럼 등기를 하는 거예요
등기부 등본상에는 전세권이라고
찍히게 돼요.
전세권도 근저당처럼 설정 즉시
효력 발생이 되기 때문에 앞서
사례와 같은 불상사는 막을 수
있어요.
대신에 경매에 넘어가서 배당을
받을 때는 건물가에 대해서만
배당을 받을 수가 있거든요.
근데 이 전세권의 가장 큰 문제는
뭐냐면 집주인이 동의를 잘
안 해줘 이게 문제입니다.
그리고 세 번째는 잠시 후에
자세히 말씀을 드릴 텐데
전세보증 보험이에요.
소정의 보험료를 내면 집주인이
돈을 돌려주지 않았을 때
주택도시보증공사 HUG에서
돈을 대신 대납해주는
제도입니다.
가입 조건은 좀 까다롭긴 한데
그래도 제일 확실한 방법입니다.
마지막 네 번째 이도 저도 안 됐다
그러면 일단 전입 신고를 최대한
빨리 가서 하는 겁니다.
이사 당일에 최대 빨리 가서
주민센터 가서 전입신고를
하는 거예요.
인터넷으로 하든가 은행에서는
대출하는 당일 아침에 전입신고를
해보거든요.
근데 그때 집주인이 아니라
다른 사람의 이름이 거기 등재가
돼 있다면 대출을 진행을 안 해요.
근데 그마저 이것도 집주인이
은행하고 아침 일찍 서둘러서
진행을 한다면 무용지물이겠죠.
이 중에서 가장 확실한 거는
전세권 설정 그리고 전세보증보험
이 두 가지인데 가급적이면
확실한 방법을 선택하시기
바랍니다.
그리고 절대 중간에 전입을
빼시면 안 돼요.
대학역 유지에 관한 연장선에
있는 이야기인데 집주인이
전입을 중간에 빼달라고 부탁을
하거나 협박하는 경우가 종종
있어요.
그리고 전입을 잠깐 다른 데로
옮겨 놓으면 그 사이에 대출을
받는 거죠.
그럼 내 우선순위는 중간에
받은 대출금보다 뒤로 밀리게
되는 거예요.
중간에 실수로 전입을 뺐다고
하시면 최대한 빨리 전입을
회복을 시켜놓으시고 등본을
다시 떼셔가지고 이 집주인이
대출을 받지 않았는지 확인을
해보셔야 돼요 특히 오피스텔
같은 경우에는 집주인이
부가세 내기 싫어서 전세계약서
특이하게 그런 거 적는 경우가
많죠.
전입신고 안 하는 조건
절대 안 됩니다. 목숨 줄이라고
생각을 하시고 무조건 하셔야
돼요 이건 예외가 없어요.
그리고 10번째 애매한 거는
전세 계약서에 다 넣으세요.
계약서 특약 사항 많이 쓴다고
뭐 하는 사람 한 명도 없거든요.
요즘에 전세계약 굉장히
복잡한 경우 많아요.
기존 근저당을 얼마 상환하고
들어가는 조건 집주인 매매와
동시에 진행을 하면서 되게
복잡한 상황이 되게 많아
그럴 때는 조금이라도 애매한
경우가 있다면 그런 부분을
다 특약 사항에 넣는 거예요.
그리고 그런 상황들이 지켜지지
않았을 경우에는 집주인에 대한
손해배상 문구까지 반드시
확실하게 넣으셔야지 나중에
조치를 할 때 수월하게
하실 수가 있습니다.
그리고 전자 계약을 이용하세요.
국토교통부 부동산 거래
전자계약이라는 서비스가
있는데 많이들 모르시더라고요
공인인증서가 있어야 되기
때문에 집주인의 신분이
확실하게 확인이 된다는
장점이 있어요.
피해를 줄일 수가 있겠죠.
근데 집주인분들이 나이 많은
분들도 많고 잘 모르시기
때문에 꺼리는 경우가 많이
있어요.
전자 계약을 하시게 되면
주민센터 안 가고 확정일자
전입 신고 다 할 수가 있어요.
우리가 할 수 있는 것들은
다 해봐야 되겠죠.
그리고 전세보증보험
말씀드렸듯이 HUG가
우리의 전세 보증금을 책임져주는
제도입니다.
집주인이 돈 안 줘서 HUG에서
대납한 금액만
1년에 1700억이라고 그래요
남 얘기가 아닌 겁니다.
자녀 계약 기간이 6개월만
남았더라도 가입이 가능합니다.
대신 지역에 따라서 그리고
물건에 따라서 제한 조건이
있으니까 확인은 개별적으로
해보셔야 돼요.
상세한 전세 보증 보험 관련된
콘텐츠는 제가 향후에 따로
알려드리도록 하겠습니다.
다가구는 안 되고 웬만한
건물은 다 되거든요.
근데 다가구를 왜 안 해줄까요?
말씀드렸죠.
다가구 위험하다고 위험하니까
돈 뗄 염려가 크니까
전세보증보험도 다 가구는
안 되는 거예요.
보증금 1억 5천짜리 2년 하시게
되면 보증료가 2년에
36만원 정도 나오거든요.
그 정도면 충분히 메리트가
있다고 보셔야 되는 거예요.
36만 원 보험료 내고 내 돈
1억 5천 보장을 받는 거잖아요.
가능하다면 무조건 하셔야 돼요.
이 돈은 이 보험료는 절대
아깝다고 생각하시면 안 됩니다.
그리고 전세 대출을 활용하시는
것도 좋아요.
일단 전세 대출을 하시게 되면
은행에서 1차적으로 리스크가
있는 물건인지 확인을 하거든요.
깨름칙하다 좀 사기 낌새가
느껴진다 하면 은행에서도
대출을 안 해줍니다.
근데 집주인과 공인중개사가
맘먹고 사기 치면 은행도 때려요.
14번째 계약 과정이 조금이라도
의심이 간다면 계약하지 마세요.
전세 사기의 공통점이 뭐냐면
임차인이 을이죠.
상대적 약자란 말이에요.
그런 약자의 지위를 이용해서
압박을 하게 됩니다.
심리적 압박을 통해서 사기를
이끌어내는 거예요.
집주인 본인 확인 전세권 설정
계약서에 특약 사항 넣는 거
이런 것들 앞서 말씀드린 것들
하자 그래도 다 싫대 임대인들이
이런 식으로 강압적으로 나오면
임차인들은 그냥 기세에 눌려서
그냥 도장 찍고 마는 경우가
굉장히 많아요.
근데 그런 집주인이라면
절대 계약하지 마세요.
조금이라도 이상한 낌새가 있다.
내가 확인을 해야 되는 부분인데
확인을 못한다 그럼 안 하시면
되는 겁니다.
여러분 집 정말 많거든요.
역세권에서 가까운 내가 살기
편한 그런 집을 찾지 말고
내 보증금을 정확하게 반환받을수
있는 안전한 집을 택하셔야
되는 거예요.
정말 꼭 반드시 명심하시기
바랍니다.
확인해야 할 것들이 확인되지
않은 집은 패스 하세요.
설마가 사람 잡습니다.
그리고 시세보다 너무 싼 물건은
피하시는 게 좋아요.
보통 전세 사기 치는 사람들은
자기가 박리다매로 최대한 많은
사람의 돈을 끌어 모아서 사기를
쳐야 되기 때문에 시세보다 적은
금액으로 사람들을 모집하는
경우가 굉장히 많거든요.
내가 들어가고자 하는 집의 시세
그리고 전세 시세 월세 시세
이런 것들을 반드시 여러 군데에
공인중개사에서 미리 확인을
하시고 적정한 금액인지 너무 낮은
금액이라면 일단 의심을 먼저
하시고 확인이 확실하게
된 경우에만 들어가시면 되고
그게 아니라면 피하시는 게
좋습니다.
전세나 월세 같은 경우도
실거래가가 다 떠요 국토해양부
온나라 그런 데 다 뜨니까
반드시 확인하시고 진행하시기
바랍니다.
차라리 월세 사는 것도
괜찮습니다.
돈 떼일까 봐 전전 긍긍하면서
마음 졸이면서 전세 사는 것보다
월세 사는 게 마음 편해요.
월세는 일단 전세처럼 목돈이
묶이지 않기 때문에 그 돈으로
다른 재테크를 할 수도 있고
그 돈을 유동적으로 쓸 수가
있잖아요.
실제 투자를 위해서 월세에
사는 분들도 굉장히 많습니다.
물론 본인이 그 돈을 가지고
현명한 투자를 할 수 있다는
전제하에 말이에요.
여기까지 총 16가지에 대해서
이야기를 해봤는데 전세 사기
시리즈 준비하면서 굉장히
많은 걸 느꼈습니다.
정말 사기를 치는 사람도 많지만
이 법률이나 전세에 대한 기본적인
지식이 없는 분들이 너무 많다는게
너무 안타까웠어요.
사실 이런 것들은 학교나 사회에서
누가 알려주질 않죠.
내 돈은 내가 지켜야 되고 내가
아니면 지켜주는 사람이
아무도 없어요.
여러분 사회는 전쟁터입니다.
다 너도 나도 총 들고 다니는데
젓가락 들고 다닐 수 없잖아요.
나만의 무기는 꼭 만드셔야 되고
이러한 지식은 필수로 가지고
계셔야 돼요 이 영상이 굉장히
길었지만 이 영상을 통해서 평생
내가 전세보증금 뗄 염려는 없이
살 수 있다는 거 이거 하나만으로도
여러분들이 이 영상을 보고
공부하는 데 충분한 도움이
될 만한 글이라고 자부를 합니다.
앞으로도 여러분이 더 이상
이런 경제적인 피해를 당하지
않고 경제적인 자유를 잃어가는데
일조할 수 있도록 여러분들과
함께 하겠습니다.
감사합니다.